判定表には「価格」「立地」「売却しやすさ」の3つの点数が出ます。どれも100点満点で、スプレッドシートに入っているデータから計算しています。僕の好き嫌いは入っていません。僕の意見は、点数の下の「判定」と、本文の中に書いています。
1. 価格
その棟の売出価格が、エリアの相場と比べてどうかを見ています。
- その棟で出ていた売出事例の、㎡単価（価格÷専有面積）の平均を出します
- その棟の町名・築年帯の中古マンションの成約㎡単価（エリア相場）と比べ、乖離率を出します
- 点数 ＝ 70 − 乖離率（%）× 2
相場ちょうどで70点です。相場より10%安ければ90点、10%高ければ50点になります。0点と100点で頭打ちにしています。
築年帯は「築10年以内／11〜20年／21〜30年／31年以上」の4つです。同じ町でも築年帯が違えば、比べる相場は別の数字です。
エリア相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報と成約価格情報から、直近3年ぶんの中古マンションの取引を集めて中央値を取っています。3年に絞っているのは、10年ぶんを平均すると「今の相場」ではなくなるためです。絞り込みは次の順で、先に条件を満たしたものを使います。
- その町名 × 築年帯で10件以上あれば、それを使う
- 足りなければ、その町名だけ（築年は問わない）で20件以上あれば、それを使う
- それも足りなければ、市区町村 × 築年帯を使う
市区町村まで広げると実態から離れることがあるため、町名を先に見ています。たとえば新宿区の中央値には西新宿の高額物件が入るので、中井の棟をそれと比べても意味がありません。
売出事例が1件も無い棟、その町・築年帯の相場が無い棟は、価格の点数を出しません。無理に出さないことにしています。
2. 立地
最寄駅からの徒歩分数だけで出しています。
- 点数 ＝ 98 − 徒歩分数 × 3.2
徒歩1分で95点、徒歩5分で82点、徒歩10分で66点、徒歩20分で34点です。
駅までの距離しか見ていないので、スーパーや学校の近さ、街の雰囲気は入っていません。そこは数字にできないので、本文に書きます。
3. 売却しやすさ
「売ろうと思ったときに、買い手が見つかりやすいか」を、総戸数・駅距離・築年数の3つから出しています。
- 基礎点 15点
- 総戸数： log10（総戸数）× 12（上限30点）。戸数が多い棟ほど売り出しが途切れにくく、相場も読みやすいため
- 駅距離： 30 − 徒歩分数 × 2（下限0点）
- 築年数： 30 − 築年数 × 0.8（下限0点）
総戸数が分からない棟では、この点数は出しません。判定表が2軸になります。
「判定」の文章について
点数の下にある文章は、2種類あります。
僕が書いた棟は、調べて思ったことをそのまま書いています。点数と食い違うこともあります。そのときは文章のほうを信じてください。
それ以外の棟は、データから機械的に文章を組み立てています。相場との乖離、駅距離、総戸数、築年、階数、売出戸数、間取りの偏り、向き、管理形態の9つを見て、当てはまる文を並べています。生成AIには書かせていません。
「02 価格の推移」のグラフに出るエリア相場の線も、同じ母集団で年ごとに取り直した中央値です（その年の前後1年を足した3年ぶん）。件数が10件に満たない年は点を打ちません。
データの出どころ
- 棟の基本情報（築年月・総戸数・階数・構造・最寄駅・徒歩分）は、分譲時の資料、登記、不動産会社の公開情報から拾っています
- 売出事例は、過去に公開されていた売出情報です。成約価格ではありません
- エリア相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（直近3年ぶん、中古マンション等）から当社が算出した参考値です。おおむね四半期ごとに見直します
価格の数字はすべて参考値で、実際の取引価格を保証するものではありません。
やっていないこと
- 点数を棟ごとに手で上げ下げすること
- 不動産会社から掲載料を受け取って評価を変えること
- 販売中の住戸を紹介したり、仲介したりすること
- 星の数のような「総合評価」を出すこと。3つの点数はそれぞれ別の話なので、足し合わせません
式を変えるとき
計算式を変えたときは、このページを同じ日に書き換えます。過去の点数もすべて新しい式で出し直すので、「前は何点だった」という履歴は残しません。