こーへいです。

はじめまして、こーへいです。36歳、妻と子ども2人の4人家族で、普段はIT系の会社で働いています。

東京に住んでいて、三茶、下北、経堂あたりによくいます。自由が丘も好きです。小学生の頃からサッカーをやっていたので今でもサッカーは好きですが、最近はほぼ観る専門。あとはお酒とYouTubeとNetflixです。

子どもが寝たあとにお酒を飲みながらYouTubeを見始めて、気づけば2時、3時。たまに外が明るくなり始めていることもあります。36歳にもなって何をやってるんだという感じですが、たぶんしばらく治りません。

大学時代は京都にいて、北野天満宮のあたりが生活圏でした。学生時代はまあ、よく遊んでバイトしていたと思います。ここで何か立派な話があればいいんですが、特にありません（笑）

サッカーをして、飲みに行って、友達と遊んで。普通の大学生活でした。

昔から、気になったことをやたら調べるところがあります。

ホテルを予約するときも、最初に「ここでいいじゃん」と思ったホテルがあるのに、そこから立地や部屋、口コミを見て、別のホテルも見て、また別のホテルも見て。散々比較したあと、結局最初のホテルに戻ることがよくあります。

妻には「最初からそこにすればよかったじゃん」と言われます。

……本当にその通りです。

仕事はずっとIT系です

大学を卒業してからは、ずっとIT系の仕事をしています。転職は一度だけ。

仕事のことを細かく書いてもあまり面白くないので、それくらいで。

20代の頃は仕事に慣れるだけでも結構大変でしたが、10年以上働いていると、昔よりは自分で時間を作れるようになりました。このサイトを始めたのも、最近になってようやくそういう余裕が出てきたからです。

今の妻とは、結婚が決まった頃に中古マンションを買いました。

僕は賃貸でもいいと思っていたんですが、妻から「結婚するなら家を買いたい」と言われたのがきっかけです。

当時は二人だったので十分な広さでしたが、その後子どもが2人生まれて今は4人家族。子どもの服やおもちゃも増えて、普通にちょっと狭くなってきました。

もう少し広いところに引っ越すか、今の家を売るのか貸すのか。

投資用のマンションは何戸も買っているのに、自分が住む家になるとなかなか決まりません……。

不動産を始めたのは25歳

最初にマンションを買ったのは2015年、25歳のときです。当時の年収は500万円台半ばくらいでした。

別に不動産に詳しかったわけではありません。それなのに、その年に区分マンションを2戸買いました。ローンは合わせて4,000万円以上。

今思うと、なんでいきなり2戸買ったんでしょうね……。

買っているときは意外と平気でした。家賃が入って、そこからローンを払って、持っていれば残債も減っていく。当時は「まあ大丈夫だろう」くらいに思っていた気がします。

ところが2戸目を買ってしばらくしてから、急に怖くなりました。

年収は500万円台半ばで、借金は4,000万円以上。冷静に考えると結構な金額です。

「これ、本当に大丈夫なのかな」と思ったのを覚えています。

ここから不動産についてちゃんと調べるようになりました。

いろんな不動産会社を梯子しました

ネットで調べるだけでは分からないことも多かったので、不動産会社にもかなり行きました。

知り合いに紹介してもらった会社もあれば、ネットで見つけて自分から問い合わせた会社もあります。たぶんこの頃が、一番いろんな不動産会社を梯子していた時期です。

話を聞いてみると、会社によって言っていることが全然違いました。

「東京がいい」という会社もあれば、「これからは大阪」という会社もある。「新築がいい」と言われたと思えば、別の会社では「中古がいい」。区分を勧める会社もあれば、一棟を勧める会社もありました。

正直、最初は聞けば聞くほど分からなくなりました（笑）

そんな状態だったので、2016年は何も買いませんでした。2戸買ったあとで普通にビビっていたのもあります。

ただ、物件を見るのはやめませんでした。

いろんな会社から話を聞きながら、不動産情報サイトで物件や家賃を見て、自分が買った2戸がどうなっているのかも確認する。

「このエリアは上がる」と言われれば、本当にそうなのか調べるし、「この家賃なら大丈夫」と言われれば、周りはいくらで貸しているのかを見る。

最初は何が正しいのか分かりませんでしたが、そんなことを繰り返しているうちに、「これはちょっと高いな」とか「この条件なら悪くないかも」と、自分なりに考えられるようになってきました。

今の僕の不動産の見方は、この頃にだいたいできたんだと思います。

2年ぶりに、自分で選んで買いました

2017年、2年ぶりにマンションを買いました。

最初の2戸とは違って、このときは自分で調べて、自分なりに納得して買った物件です。

ここから少し不動産を見るのが楽しくなりました。

同じマンションの別の部屋が売りに出ていれば気になるし、買ったときより高ければやっぱり嬉しい。逆に安く出ていると、「なんでだろう」と気になります。

家賃も見るし、管理費や修繕積立金も見る。近くに新しいマンションができれば気になるし、駅前で工事をしていれば何ができるのか調べる。

結局、今でも一番気になっているのは、

ということです。

そんなことを考えながら、その後も買ったり、売ったりしてきました。

10年以上経って、今はこんな感じです

現在持っているのは、区分マンション13戸と一棟物件が1棟です。東京を中心に、横浜、埼玉、大阪、京都、福岡にも持っています。

借入は全部合わせて4.5億円弱。年間の家賃収入は2,000万円弱です。

数字だけ並べると、なんだかすごい投資家みたいに見えますが、借入も4.5億円近くありますからね。

区分マンションはこれまで17戸買って、そのうち4戸を売りました。4戸の売却で作った資金は累計1,580万円くらいで、そのほとんどを次の物件の購入資金や諸費用に使ってきました。

なので「不動産で儲けたお金で○○を買いました」みたいな話は特にありません。

結局、また不動産を買っています（笑）

なぜか不動産の相談が僕に来ます

いつからだったか覚えていませんが、友達や知り合いから不動産のことを聞かれることが増えました。

• このマンション買おうと思ってるんだけど、どう思う?
• これ高い?
• この不動産会社って大丈夫?
• サブリースって外せる?
• 売りたいんだけど、ローン残りそう。

だいたいこんな感じです。

別に僕、不動産屋じゃないんですけどね（笑）

たぶん「こーへい、マンションいっぱい持ってたよね」くらいの感覚で聞かれているんだと思います。

かぼちゃの馬車やスルガ銀行の問題がニュースになった頃には、「俺が買ったやつ大丈夫かな?」みたいな連絡もありました。

最近はもっと雑で、不動産会社の名前だけLINEで送られてきて、「ここどう?」だけのときもあります。

……知らんがな、とは思います。

でも結局調べます。

分からないことは、僕も普通に調べます

知らないマンションを聞かれても、その場では僕も分かりません。

売りに出ている部屋を見たり、賃貸を見たり、過去の価格を調べたり。不動産会社なら会社概要を見て、免許や行政処分について調べることもあります。

それでも分からないことは、普通に人に聞きます。

10年以上やっていると、賃貸管理のことならこの人、売買ならこの人、契約や法律ならこの人、税金ならこの人、という感じで聞ける人も少しずつ増えました。

僕は不動産屋でも、弁護士でも、税理士でもありません。

分からないことまで自分一人で答えを出す必要はないと思っています。詳しい人に聞いた方が早いです。

「これ、毎回同じこと調べてない?」から始まりました

相談が来るたびにいろいろ調べていて、あるとき思いました。

「あれ? これ、毎回ほとんど同じこと調べてない?」と。

ネットで「不動産投資」と検索すれば情報はいくらでも出てきます。ワンルームは良いとか悪いとか、新築か中古か、一棟か区分か。そういう話はたくさんあります。

でも、実際に友達から送られてくるのは「不動産投資ってどう思う?」ではありません。

だいたいURLかスクショです。

本当に知りたいのはこっちなんだと思います。

すでに持っている人なら、今売るのか、まだ持つのか。家賃はいくらが妥当なのか、管理費や修繕積立金はどうなのか、サブリースや管理会社はどうするのか。

具体的なマンションの話になると、意外とまとまった情報がありません。

だったら、どうせ自分でも調べるんだから残しておこうと思いました。

僕が普段見ているものや調べたことが、誰かが買う、売る、持ち続けるときの判断材料になればいいなと思っています。答えを出すというより、判断材料をシェアするくらいの感覚です。

大層な理由はありません。

それでこのサイトを始めました。

良いものは良いし、高いものは高い

不動産投資をおすすめするためにこのサイトを作ったわけではありません。逆に「ワンルーム投資なんて全部やめた方がいい」と言うつもりもないです。

僕自身、買ってよかったと思う物件もあれば、「これは別に買わなくてもよかったな」と思う物件もあります。

同じマンションでも2,000万円で買うのと2,500万円で買うのでは全然違うし、金利が違えば収支も変わる。買った時期が違えば周辺相場も違います。

なので、なるべく物件ごとに見ます。

売出価格、家賃、周辺相場、管理費、修繕積立金。街がこれからどうなりそうなのか。

分からなければ調べるし、それでも分からなければ詳しい人に聞きます。

僕の見方がいつも正しいとも思っていません。

ただ、10年以上、自分のお金で買って、持って、売って、また買って。そのたびにやってきたことなので、そのままここに残していこうと思っています。

不動産会社の方で「これ、こーへい好きそうだな」という物件があれば、普通に教えてください。

条件が合えば僕も買います（笑）